No podemos desconocer que la propiedad raíz ha sido y seguirá siendo a través de la historia uno de los temas más importantes para la humanidad, y en el mundo contemporáneo el arrendamiento resulta ser una de las dinámicas legales más utilizada por las personas que por cualquier razón no puedan o decidan no adquirir una vivienda o un local comercial para el desarrollo de sus negocios.

Así mismo resulta ser una opción importante de inversión para los dueños de la tierra que prefieren proteger antes que arriesgar en otros mercados, claro está, bajo rentabilidades más bajas que algún otro tipo de negocio, ya que en Colombia actualmente la rentabilidad de propiedad raíz en renta no está superando el 0.6% mensual en vivienda y no más del 0.8% mensual en comercio, claro está con algunas pocas excepciones.

Siendo evidente lo anterior y atendiendo al hecho de que más o menos del 35% al 45% de las propiedades en Colombia están destinadas a la renta, MPM Abogados y MPM Inmobiliaria consideran de vital importancia que usted, como consumidor inmobiliario, conozca qué requisitos se deben tener en cuenta a la hora de suscribir un contrato de arrendamiento.

Requisitos para arrendar un inmueble

Contrato de arrendamiento: Lo más importante es tener un contrato por escrito. Aunque verbalmente también puede ser válido, siempre es recomendable que esté firmado por ambas partes para evitar malentendidos.

Este contrato debe indicar quién arrienda (arrendador) y quién va a vivir o usar el inmueble (arrendatario), así como el valor del arriendo, el plazo del contrato, las condiciones de pago y el uso y/o destinación que se le debe dar al inmueble.

Cédula de ciudadanía y datos personales: Tanto el arrendador como el arrendatario deben presentar su identificación. Esto es clave para que el contrato tenga validez y también para saber quiénes están involucrados legalmente y no se puedan presentar nulidades posteriores a la firma del contrato

Fiador o codeudor: Muchas veces, sobre todo cuando no se hacen los contratos a través de inmobiliarias, por cuanto estas usan aseguradoras o afianzadoras, se pide una persona que sirva como respaldo en caso de que el arrendatario no pague.

Este codeudor también debe presentar documentos como certificado laboral, ingresos y copia de la cédula, entre otros. Es importante saber que estas personas responden solidariamente en caso de que el arrendatario no pague sus deudas y pueden verse inmersas en embargos y procesos legales que afecten su historial crediticio.

Estudio de arrendamiento: Si es una inmobiliaria quien maneja el proceso, es común que se realice un estudio para verificar que el arrendatario tenga la capacidad económica para pagar el canon mensual. Esto incluye revisar sus ingresos, estabilidad laboral y comportamiento financiero.

Pago del depósito o mes de garantía: En algunos casos se solicita un adelanto como garantía, que se devuelve al final del contrato si no hay daños ni deudas.

Inventario del inmueble: Es importante dejar por escrito en qué estado se entrega el inmueble: si tiene muebles, electrodomésticos, si hay daños, etc. Esto protege tanto al arrendador como al arrendatario al momento de terminar el contrato.

En Colombia, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana están regulados principalmente por la Ley 820 de 2003, que establece los derechos y deberes de ambas partes, los tiempos mínimos y máximos del contrato, y las razones por las cuales puede terminarse.

No todos los inmuebles se arriendan para vivir. Muchos se utilizan como locales para negocios, oficinas, restaurantes, bodegas, entre otros. Estos son los llamados inmuebles comerciales, y tienen algunas diferencias importantes frente a los de vivienda, en especial el que su regulación normativa está en el Código de Comercio.

¿Qué hace que un inmueble sea comercial?

Un inmueble se considera comercial cuando se arrienda con el propósito de desarrollar una actividad económica.

Por ejemplo:

• Un local donde funciona una tienda o peluquería.
• Una casa que se usa como oficina, dependiendo si la norma urbana lo permite.
• Un apartamento que se convierte en consultorio médico.
• Una bodega para almacenamiento de mercancía.

Requisitos y consideraciones para inmuebles comerciales

Uso del suelo permitido: No todos los inmuebles pueden usarse para actividades comerciales. Hay que revisar en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio si en esa zona está permitido el uso comercial.

Licencias o registros: Si el arrendatario va a desarrollar una actividad que necesita permisos especiales (por ejemplo, un restaurante que debe cumplir normas sanitarias), deberá tramitarlos con la entidad correspondiente.

Contrato de arrendamiento comercial: Aunque también debe estar por escrito, este contrato no está regulado por la Ley 820 de 2003, sino por el Código Civil o el Código de Comercio, lo que permite que las partes tengan más libertad para pactar condiciones. Por eso es clave dejar muy claras las cláusulas sobre duración, renovación, pagos, y penalidades.

Duración y renovación: En los inmuebles comerciales suele pactarse una duración inicial de mínimo un año, pero esto puede variar. Lo ideal es establecer reglas claras sobre cómo se renovará o terminará el contrato.

Declaración ante la DIAN: Si se va a usar como sede de un negocio, es importante inscribir el inmueble como dirección principal ante la DIAN, lo cual puede tener implicaciones tributarias.

En este orden de ideas, los contratos de arrendamiento de inmuebles, ya sea para vivienda o comercio, resultan ser contratos plenamente reglamentados en la legislación colombiana, con lo cual su aplicación y cumplimiento resultan ser fáciles para todos, por lo tanto, nuestra recomendación resulta ser que siempre se renten los inmuebles con la previa suscripción de un contrato que contemple todas y cada una de las condiciones del negocio jurídico y permita dar la claridad necesaria a la hora de resolver cualquier conflicto derivado del
mismo.

No olviden que MPM Abogados y MPM Inmobiliaria están siempre a su disposición y servicio.